As mudanças da reforma tributária que afetam o mercado imobiliário já estão em vigor em 2026 e começam a produzir efeitos práticos para empresas, empresários e proprietários de imóveis em todo o país. O novo modelo altera a tributação sobre aluguéis, ganho de capital e cadastros imobiliários, exigindo atenção redobrada ao planejamento jurídico e financeiro.

A Lei Complementar nº 227/26, ao alterar a Lei Complementar nº 214/25, incluiu expressamente a locação de imóveis no rol de operações tributáveis pelo novo IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A mudança representa uma alteração estrutural relevante, especialmente para quem utiliza imóveis como parte da atividade econômica.

Segundo a Dra. Karina Oliveira, advogada tributarista do Gameiro Advogados, a entrada da locação no campo de incidência do IVA dual exige uma mudança de postura por parte de empresas e proprietários.

“Trata-se de uma alteração profunda na lógica da tributação imobiliária. A locação passa a ser tratada como uma operação tributável, o que impacta diretamente contratos, custos e planejamento patrimonial, especialmente no ambiente empresarial”, explica.

Impactos diretos para empresas e empresários

Uma das principais alterações atinge os aluguéis de imóveis destinados a pessoas jurídicas. Contratos não registrados até 31 de dezembro de 2025 passaram a se submeter ao novo regime de tributação, o que pode elevar a carga tributária de cerca de 27,5% para até 35,9%, a depender da operação e do enquadramento do contribuinte.

Para empresas e empresários, o impacto recai diretamente sobre o custo operacional. “Empresas que utilizam imóveis como base de suas atividades precisarão revisar contratos e projeções financeiras, pois o aumento da carga tributária pode afetar de forma significativa a estrutura de custos”, destaca a Dra. Karina.

No caso dos aluguéis residenciais, a legislação adotou um modelo de transição mais cauteloso. Em 2026, aplica-se uma alíquota simbólica de 1%, como fase de teste, com aumento progressivo até a aplicação integral prevista para 2033, conforme o cronograma da reforma tributária.

Redutor social busca proteger contratos de menor valor

Ciente do impacto econômico da nova tributação, o legislador instituiu um mecanismo de proteção social. De acordo com o art. 260 da Lei Complementar nº 214/25, incluído pela LC nº 227/26, o contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS poderá deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, nas locações destinadas ao uso residencial.

Para a advogada, a medida é relevante para mitigar os efeitos da reforma. “O redutor social foi uma forma de equilibrar a tributação e evitar que contratos de menor valor fossem excessivamente onerados, protegendo tanto locadores quanto inquilinos”, avalia.

Atualização patrimonial, IPTU e novos cadastros

A reforma tributária também autoriza a atualização dos valores dos imóveis declarados para o preço de mercado, mediante a incidência de um imposto reduzido de 4% sobre o ganho de capital. A possibilidade interessa especialmente a empresários que buscam reorganização patrimonial.

Além disso, municípios deverão adequar o IPTU ao novo modelo, com estimativas de reajustes médios que podem chegar a 21,5%, variando conforme a política local de atualização cadastral.

Outro ponto relevante é o início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF dos Imóveis”, que centralizará informações patrimoniais na Receita Federal.

Quem será efetivamente contribuinte do novo imposto

A legislação prevê que apenas serão considerados contribuintes aqueles que possuam quatro ou mais imóveis alugados e que ultrapassem R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um único mês em receitas de locação.

Em 2026, há apenas a obrigação de declarar essas informações, sem recolhimento do imposto, embora o descumprimento possa gerar multa. A cobrança começa de forma reduzida em 2027, com aplicação integral das alíquotas prevista apenas para 2033. Pequenos locadores permanecem fora da nova tributação durante o período de adaptação.

Planejamento passa a ser indispensável

Com as regras já em vigor, a reforma tributária reforça a necessidade de planejamento jurídico, tributário e financeiro. “A adaptação antecipada é fundamental para evitar impactos inesperados e preservar previsibilidade financeira ao longo do período de transição”, conclui a Dra. Karina Oliveira.

Com informações do Migalhas - Pesquisa Google